全球房地产投资信托基金(REITs)继2024年年初经历低迷态势后，在第三季度迎来复苏，这主要受惠于美联储启动宽松政策周期。随着股市焦点从大型科技股扩散，以及市场对2025年持续反弹的信心日益增强，预计REITs市场也将随之回暖。

　　眼下，宏观环境改善，利率适度下降、资本成本降低以及通胀回落，Bsport体育官网为2025年的市场反弹创造了有利条件。基本面也有改善，新建项目有限导致供需失衡，预计未来几年房地产基本面将保持稳固。

　　REITs在2025年初的估值颇具吸引力。在龙头股估值普遍偏高的股市环境下，REITs估值相对于大市平均水平更具优势，具备均值回归的潜力。

　　此外，并购和IPO活动加速，大规模私有化是2024年REITs市场的一大主题。资本成本降低使许多REITs得以更积极地展开收购，为2025年的收益增长开辟新途径。预计低利率环境将吸引更多私募股权投资REITs类别，若市场条件持续向好，可望促成更多交易。

　　在美国，除写字楼领域外，其他地产领域基本面保持稳定，预计每股营运资金将从2024年的4%上升至2025年的6%。

　　与2021年底相比，欧洲REITs市场仍处于大幅折价状态，Bsport体育官网大多数地产领域的资产价值接近谷底水平。近期多家公司的业绩显示，欧洲地区的流动性有望逐步回升。

　　中国香港REITs市场与美元挂钩，因此与美联储的动向密切相关。预计该地区将受惠于美联储的进一步降息，以及一系列政府支持政策所带来的相关利好。新加坡REITs受惠于借贷成本触顶和基本面持续改善，支撑其未来表现；澳大利亚REITs的前景同样受惠于2025年的潜在降息。然而，日本REITs受制于紧缩的金融环境，上升空间有限。

　　由于REITs资产具备长租期、低供应风险、防御性和长期需求，除非经济严重衰退，预计大多数REITs资产的基本面将保持稳定。随着利率回落，REIT的防御性质将使其估值受益，温和的经济收缩反而可能会成为REITs的利好因素。

　　数据中心：在供应紧张的市场中，人工智能的普及推动了对数据中心的巨大需求，进而降低了空置率，并推升了租金增长。

　　医疗保健：过去12个月，该领域的增长主要来自外部收购，笔者预计未来该领域的收购活动将更加活跃。

　　仓储：笔者看好冷藏仓储，其估值具有吸引力，且受惠于食品消费等防御性需求和不断提升的营运效率。同时，我们对自助仓储持审慎乐观态度，目前该领域已开始复苏，预计随着抵押贷款率下降和物业销售增长，自助仓储将进一步受益。

　　经过数年的波动后，笔者乐观地认为，宏观环境在资本成本降低的支持下正逐步靠稳。鉴于部分REITs领域和地区具备强劲的基本面和具吸引力的长期动力，对于耐心的长期投资者而言，现在正是良好的买入时机。